Der Substanzwert ist der Wert einer Immobilie, der sich aus den Baukosten und dem Wert der Gebäude (also der Substanz) ergibt. Bei der Substanzwertberechnung wird der Wert einer Immobilie auf Grundlage der Wiederherstellungskosten des Objekts ermittelt, wobei auch Abschreibungen aufgrund der Nutzungsdauer berücksichtigt werden. Dies ist besonders relevant bei Immobilien, bei denen der Ertragswert schwer zu berechnen ist, etwa bei selbstgenutzten Immobilien oder sehr speziellen Objekten.
Der Substanzwert ist für Investoren und Käufer von Interesse, da er eine realistische Einschätzung der Baukosten und der Langlebigkeit eines Objekts liefert. Ein hoher Substanzwert deutet auf eine gut erhaltene Immobilie hin, während ein niedriger Substanzwert auf einen hohen Abnutzungsgrad oder Renovierungsbedarf hinweisen kann. In der Schweiz wird der Substanzwert häufig im Rahmen von Wertgutachten oder bei der Immobilienbewertung berücksichtigt, wenn es darum geht, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln oder bei Verkäufen und Zwangsversteigerungen zu bestimmen.