Das Sachwertverfahren ist ein Bewertungsverfahren, das vor allem bei der Ermittlung des Wertes von einzelnen Immobilien oder gewerblichen Liegenschaften Anwendung findet. In der Schweiz wird dieses Verfahren insbesondere dann eingesetzt, wenn Vergleichswerte oder Ertragswerte nicht zuverlässig ermittelt werden können, wie es beispielsweise bei speziellen Gewerbeimmobilien oder seltenen Objekten der Fall sein kann.
Das Sachwertverfahren basiert auf der Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes oder der Liegenschaft. Dabei wird ermittelt, wie viel es kosten würde, die betreffende Immobilie zum gleichen Standard und unter gleichen Bedingungen neu zu bauen. Die dabei ermittelten Baukosten werden mit einem Abschlag für den Abnutzungsgrad (auch Nutzungsdauer genannt) verrechnet, um den aktuellen Wert des Objekts zu berechnen. Der Grundwert des Grundstücks wird dabei ebenfalls berücksichtigt.
Das Verfahren wird oft dann verwendet, wenn die Immobilie keine oder nur eine begrenzte Mieteinnahme erzielt oder wenn der Markt für vergleichbare Objekte zu unklar ist. Eine solche Bewertung ist besonders häufig bei seltenen Immobilien oder nicht vermieteten Objekten erforderlich, bei denen keine klaren Marktpreise durch Vergleichstransaktionen oder Ertragswertbetrachtungen ermittelt werden können.
In der Schweiz findet das Sachwertverfahren Anwendung sowohl bei der Bewertung von Liegenschaften als auch bei der Steuerbewertung und bei Zwangsversteigerungen, wo eine realistische Einschätzung des Wertes einer Immobilie notwendig ist. Es stellt sicher, dass der Wiederbeschaffungswert eines Objekts im Falle von Verlusten oder Schäden berücksichtigt wird.