Die Kündigungsfrist für Mieter ist in der Schweiz gesetzlich geregelt und ein zentrales Element im Mietrecht, das bei einem geplanten Immobilienverkauf mit bestehenden Mietverhältnissen unbedingt beachtet werden muss. Sie legt fest, wie lange ein Mieter im Voraus informiert werden muss, bevor ein Mietverhältnis rechtsgültig beendet werden kann.
Die gesetzlichen Mindestfristen unterscheiden sich je nach Nutzungsart der Immobilie:
Für Wohnräume beträgt die Kündigungsfrist drei Monate auf das Ende eines ortsüblichen Kündigungstermins (z. B. in Zürich und Winterthur jeweils auf Ende März, Juni und September).
Für Geschäftsräume gilt in der Regel eine sechsmonatige Kündigungsfrist.
Für möblierte Zimmer oder separate Einliegerwohnungen kann die Frist verkürzt werden (i. d. R. 2 Wochen), wenn sie wöchentlich oder monatlich vermietet sind.
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen – bei Kündigungen durch den Vermieter sogar mit einem vom Kanton genehmigten Formular. Zudem besteht für den Mieter ein Anfechtungsrecht, falls dieser die Kündigung als missbräuchlich empfindet.
Im Kontext eines Immobilienverkaufs ist es wichtig, bestehende Mietverhältnisse offen zu kommunizieren, da sie auf den neuen Eigentümer übergehen – inklusive aller Rechte und Pflichten. Hier gilt der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“ (vgl. OR 216 – Übergang des Mietverhältnisses bei Veräusserung der Sache). Möchte der neue Eigentümer das Objekt selbst nutzen, kann er unter gewissen Voraussetzungen eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wobei auch hier die gesetzlichen Fristen und Formvorschriften gelten.
Käufer und Verkäufer müssen also bei vermieteten Objekten unbedingt die Kündigungsfristen prüfen, um rechtliche Konflikte oder Verzögerungen bei der Nutzung zu vermeiden.