Der Begriff Immobilienwert bezeichnet den geschätzten oder tatsächlichen Wert einer Liegenschaft zum jeweiligen Stichtag. In der Schweiz unterscheidet man zwischen verschiedenen Wertbegriffen, je nach Zweck und Perspektive:
– Verkehrswert (Marktwert): Der am Markt erzielbare Preis unter normalen Bedingungen.
– Realwert: Der Realwert oder Sachwert basiert auf den damaligen Herstellungskosten der Immobilie, abzüglich der Alterswertminderung, zuzüglich dem Bodenwert.
– Belehnungswert: Der von der Bank konservativ angesetzte Wert zur Hypothekenvergabe.
– Versicherungswert: Der für die Gebäudeversicherung relevante Wiederaufbauwert.
– Steuerwert: Vom Steueramt festgelegter Wert zur Berechnung von Vermögenssteuern.
– Ertragswert: Bei Mietobjekten basierend auf dem jährlichen Nettoertrag.
– hedonischer Wert: ist der Vergleichswert gleicher Objekte. Kann i.d.R. nur bei privat genutzen Immobilien aussagekröftig (Einfamilienhäudern und einzelnen Wohnugen)
Der Immobilienwert ist von zahlreichen Faktoren abhängig:
– Lagequalität (Makro- und Mikrolage)
– Zustand der Bausubstanz
– Nutzungsmöglichkeiten und Zonenvorschriften
– Erschliessung und Infrastruktur
– Nachfrage und Konkurrenzsituation auf dem Markt
Zur Wertermittlung werden in der Schweiz verschiedene Methoden verwendet, darunter das Vergleichswertverfahren, die Ertragswertmethode, das Sachwertverfahren oder die DCF-Methode. Professionelle Schätzungen erfolgen oft durch zertifizierte Experten, etwa vom SVIT oder der Schweizerischen Schätzungsexpertenkammer.
Für Eigentümer, Käufer, Investoren und Banken ist der Immobilienwert eine entscheidende Grundlage für Entscheidungen – sei es beim Kauf, Verkauf, bei Finanzierungen oder zur steuerlichen Einordnung. Ein realistisch ermittelter Immobilienwert schafft Klarheit, Verhandlungsspielraum und dient der Transparenz am Markt.