Der Begriff Heimfall bezieht sich auf eine spezielle rechtliche Regelung in der Schweiz, die häufig in Verbindung mit Baurechtsverträgen vorkommt. Ein Heimfall tritt dann ein, wenn das Baurecht an den ursprünglichen Grundstückseigentümer zurückfällt. Dies geschieht meist nach Ablauf eines festgelegten Zeitraums (i.d.R. 70 oder 90 Jahre), der im Baurechtsvertrag vereinbart wurde, oder aufgrund anderer vertraglicher Vereinbarungen. Der Baurechtsnehmer, also derjenige, der das Recht hat, das Grundstück zu bebauen, verliert nach dem Heimfall alle Rechte an der Immobilie, und die Errichtungen auf dem Grundstück (wie Gebäude oder Infrastruktur) gehören ab diesem Zeitpunkt dem Grundstückseigentümer.
Der Heimfall ist besonders relevant, wenn ein Grundstück nicht gekauft, sondern nur für einen bestimmten Zeitraum über das Baurecht genutzt wird. In diesem Fall kann der Grundstückseigentümer nach Ablauf der Baurechtsdauer das Grundstück samt den darauf befindlichen Bauten zurückerhalten. Diese Regelung schützt den Eigentümer des Grundstücks und stellt sicher, dass seine Rechte an der Liegenschaft auch nach dem Ablauf des Baurechts gewahrt bleiben.
Für Baurechtsnehmer kann der Heimfall jedoch eine unangenehme Überraschung darstellen, insbesondere wenn die auf dem Grundstück errichteten Gebäude oder Anlagen für sie einen hohen Wert haben. Es ist daher wichtig, bei der Verhandlung von Baurechtsverträgen auf die Laufzeit, die Verlängerungsoptionen und die Bedingungen für den Heimfall (z.B. Auszahlung dess Immobilienwertes) zu achten.