Die Ertragswertmethode ist eines der klassischen Verfahren zur Immobilienbewertung in der Schweiz und wird vor allem bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder gemischt genutzten Immobilien eingesetzt. Sie stellt nicht den Sachwert oder Baukosten in den Vordergrund, sondern den jährlichen Ertrag, den das Objekt erwirtschaftet.
Das Vorgehen sieht folgendermassen aus:
– Ermittlung des reinen Nettoertrags: Dies ist der jährliche Mietertrag abzüglich der anrechenbaren Bewirtschaftungskosten (z. B. Unterhalt, Verwaltung, Rückstellungen).
– Bestimmung des Kapitalisierungssatzes: Dieser entspricht der marktüblichen Renditeerwartung für vergleichbare Objekte und beinhaltet auch das Risiko.
– Division des Nettoertrags durch den Kapitalisierungssatz ergibt den Ertragswert.
Beispiel: Ein Nettoertrag von CHF 100’000.- und ein Kapitalisierungssatz von 4 % ergeben einen Ertragswert von CHF 2.5 Mio.
In der Schweiz wird das Ertragswertverfahren häufig bei Banken, Bewertungsfirmen und Steuerämtern angewendet. Es eignet sich gut, um unterschiedliche Investitionsobjekte miteinander zu vergleichen, denn es bildet das Renditepotenzial ab. Allerdings kann es Schwächen haben, wenn Marktveränderungen oder Objektbesonderheiten (wie Renovationsbedarf) nicht korrekt berücksichtigt werden.
Bei Neubauten oder Projekten mit noch nicht gesichertem Mietniveau wird oft ergänzend eine DCF-Analyse oder ein Marktvergleich vorgenommen, um den Ertragswert zu plausibilisieren.