Eigenmittel bezeichnen den Anteil des Kaufpreises einer Immobilie, den der Käufer aus eigenen finanziellen Ressourcen zur Kaufpreissumme beisteuert – also ohne Fremdfinanzierung durch Banken oder andere Kreditgeber. In der Schweiz ist der Einsatz von Eigenmitteln gesetzlich und banktechnisch genau geregelt, insbesondere im Zusammenhang mit der Belehnung und der Tragbarkeit einer Hypothek.
Grundsätzlich müssen in der Schweiz mindestens 20 % des Kaufpreises durch Eigenmittel gedeckt sein, um eine Hypothek zu erhalten. Dabei dürfen maximal 10 % aus Pensionskassengeldern (BVG / 2. oder 3. Säule) stammen – der Rest muss durch „harte Eigenmittel“ wie Ersparnisse, Schenkungen oder Wertschriftendepots eingebracht werden. Teilweise wird auch ein Erbvorbezug der Eltern akzeptiert. BVG-Gelder aus der 2. Säule können in der Regel als sogenannter WEF-Vorbezug aus der Pensionskasse entnommen werden. Die Beantragung kann mehrere Wochen dauern, die Entnahme wird im Grundbuch eingetragen (vgl. Veräusserungsbeschränkung nach BVG) und dient der Pensionskasse als Sicherheit.
Eigenmittel beeinflussen die Höhe der Hypothek, die Zinssätze, die monatliche Belastung und die Amortisationspflicht. Je mehr Eigenmittel eingebracht werden, desto tiefer fällt die Belehnung aus, was wiederum zu besseren Finanzierungskonditionen führen kann. Für Investoren und Käufer mit hoher Bonität sind grössere Eigenmittel zudem ein wichtiges Argument bei Verhandlungen mit Kreditinstituten oder Verkäufern.
In der Praxis sollten auch Kaufnebenkosten wie Notariatsgebühren oder Handänderungssteuern über Eigenmittel gedeckt werden – denn diese werden von Banken in der Regel nicht finanziert. Eine gute Eigenmittelplanung ist daher ein zentrales Element bei jeder Immobilienfinanzierung in der Schweiz.