Die Discounted-Cashflow-Methode (DCF) ist ein modernes, dynamisches Verfahren zur Bewertung von Immobilien, das vor allem bei Renditeobjekten und grossen Immobilienportfolios in der Schweiz zur Anwendung kommt. Sie basiert auf der Prognose künftiger Zahlungsflüsse, die eine Liegenschaft erwirtschaftet – also Mieteinnahmen, Kosten und Investitionen – und rechnet diese auf den Bewertungszeitpunkt zurück.
Der Grundgedanke: Der heutige Wert eines Objekts ergibt sich aus der Summe der künftigen, diskontierten Netto-Cashflows, die aus dem Betrieb und dem späteren Verkauf erwartet werden. Dafür werden Annahmen getroffen zu:
– Mietzinsentwicklung
– Leerstandsrisiko
– Unterhalts- und Betriebskosten
– Investitionen in den Gebäudeunterhalt (Renovationsbedarf)
– Exit-Wert (Verkaufserlös am Ende des Betrachtungszeitraums)
– Diskontierungssatz (Renditeerwartung bzw. Risikozuschlag)
In der Schweiz ist die DCF-Methode insbesondere bei institutionellen Anlegern, Immobilienfonds oder Pensionskassen verbreitet. Sie bietet gegenüber traditionellen Methoden wie dem Ertragswertverfahren mehr Transparenz über künftige Erträge und Risiken, verlangt aber auch ein hohes Mass an Fachwissen und Marktkenntnis. Der gängige Betrachtungshorizint einer Immoilie bei einer DCF-Methode beträgt i.d.R. 10 Jahre, es können aber auch Zeitperioden von bis zu 99 Jahren für eine DCF-Analyse in Betracht gezigen werden.
Die DCF-Methode kommt häufig bei komplexen Projekten, gewerblich genutzten Objekten oder langfristigen Entwicklungsprojekten zum Einsatz. Sie liefert keine absolute Wahrheit, sondern ist stark von den Annahmen und der Qualität der Daten abhängig – umso wichtiger ist eine sorgfältige Analyse durch erfahrene Bewertungsexperten oder Immobilienökonomen.