Der Belehnungswert ist eine zentrale Grösse in der Immobilienfinanzierung und beschreibt den von der Bank anerkannten, vorsichtig geschätzten Wert einer Immobilie, der als Grundlage für die Hypothekarvergabe dient. In der Schweiz orientiert sich dieser Wert nicht am aktuellen Marktpreis, sondern an einem nachhaltigen, langfristig erzielbaren Wert unter normalen Marktbedingungen.
Der Belehnungswert liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, da Banken konservativ rechnen, um das Risiko bei einer allfälligen Zwangsverwertung gering zu halten. Er berücksichtigt Faktoren wie:
– Objektart und -zustand
– Standort und Marktentwicklung
– Nutzungsdauer
– Einnahmen (bei Renditeobjekten)
– Bausubstanz und Modernisierungsstand
In der Schweiz gilt eine gängige Belehnungsgrenze von 80% bei selbstgenutztem Wohneigentum. Das heisst: Die Bank finanziert bis zu 80% des Belehnungswerts. Die restlichen 20% müssen durch Eigenmittel gedeckt werden. Bei Ferienwohnungen oder Renditeobjekten liegt die Belehnungsgrenze meist noch tiefer, dort müssen Käufer mindestens 30%, teilweise auch 40% Eigenmitel mitbringen.
Für Banken ist der Belehnungswert auch entscheidend für die Zinsgestaltung: Je höher der Belehnungssatz (also das Verhältnis von Hypothek zum Belehnungswert), desto höher das Risiko und damit oft auch der Zinssatz. Eine tiefe Belehnung wird also mit günstigeren Konditionen belohnt.
Wichtig: Der Belehnungswert wird nicht veröffentlicht und kann von Bank zu Bank unterschiedlich sein. Für Käufer ist es daher sinnvoll, frühzeitig ein Finanzierungsgespräch zu führen, um zu wissen, wie hoch der jeweilige Belehnungswert ausfällt.