Die Belehnung bezeichnet im Schweizer Immobilienmarkt den Anteil des Immobilienwerts, der durch Fremdkapital – in der Regel Hypotheken – finanziert wird. Dieser Begriff ist insbesondere für die Finanzierung durch Banken und Versicherungen relevant, da er mit der Risikobewertung und der Tragbarkeit eines Immobilienkaufs in direktem Zusammenhang steht.
Die gängige Belehnungsgrenze in der Schweiz liegt bei 80 % für selbstgenutztes Wohneigentum. Das bedeutet, dass mindestens 20 % des Kaufpreises durch Eigenmittel aufgebracht werden müssen. Für Zweitwohnungen oder Renditeobjekte liegt die Belehnungsgrenze oft tiefer – etwa bei 60 bis 70 %.
Die Belehnung hat direkten Einfluss auf die Zinssätze und die Bedingungen der Hypothek. Je höher die Belehnung, desto höher das Risiko für den Kreditgeber (i.d.R. eine Bank) – was sich in der Regel in einem höheren Zinsaufschlag widerspiegelt. Zudem ist eine zweite Hypothek (zwischen 66 % und 80 % des Werts) meist amortisationspflichtig, während die erste Hypothek (bis 66 %) oft langfristig stehen bleiben kann.
Für Käufer bedeutet das: Je höher der Eigenmittelanteil, desto günstiger und sicherer gestaltet sich die Finanzierung. Wichtig ist auch, dass die Belehnung auf dem von der Bank geschätzten Wert basiert – nicht unbedingt auf dem Kaufpreis.
In der Schweiz ist die Belehnung ein zentrales Kriterium bei der Immobilienfinanzierung und wird streng durch regulatorische Vorgaben wie die Eigenmittelverordnung überwacht.